租购并举政策，长租公寓运营商涌入市场

老房子里的装修声又开端此起彼伏。在二手房成交量大幅下滑的背景下，这波装修很大约率上来自于新的“二房东”。

挪动互联时期，衣食住行通通能够拿手机来“处理”。当互联网企业在资本的蜂拥下打下一场场诸如网约车、外卖大战后，战火又从食、行烧到了和住有关的刚需市场：租房。

互联网派长租公寓运营商能否成为住房租赁市场一尾新的鲶鱼?目前还不得而知。

不过，想想价钱战过后不时涨价的外卖、网约车，我们有理由疑心：随着自若、蛋壳公寓、魔方等运营机构纷繁加大长租公寓扩张力度，众多APP上的房租会不会也越来越高?

一大波“二房东”来了

在租购并举政策的推进下，一大批长租公寓运营商涌入市场。自若寓对外透露的一组数据显现，2015年长租公寓的门店增长率缺乏15%，但是2016年增长率接近35%，2017年更是高达40%。

进入2018年，处于风口的长租公寓行业仍在不时吸收资本注入。先是链家旗下“自若”正式宣布完成40亿元A轮融资，在刷新中国长租公寓行业最高单次融资纪录同时，范围扩张也被归入下一步的战略规划。随后，蛋壳公寓对外宣布完成1亿美圆B轮融资，并宣布该笔融资会用在企业范围的加速扩张等方面。

依照蛋壳高管的估计，接下来的三年内，长租公寓范畴会呈现两到三家持有房间数超越100万间，估值100亿美金以上的超级独角兽。公开数据显现，目前自若管理着40万间房间，蛋壳这一数据约为8万间。

租房市场被以为是一片待开发蓝海。方正证券(601901,股吧)的测算，中国住房租赁市场的GMV(年买卖总额)在1.8万亿至1.9万亿元区间，与美国更高比例的租赁人口比重(31.25%)和更大范围的GMV(3万亿美圆)相比，中国住房租赁市场潜力宏大。

关于目前市场上存在的长租公寓平台，仲量联行曾依据平台定位停止了如此分类，包括了企业或国有开发商、酒店运营商、房地产中介以及初创企业平台。其中初创企业平台以及房产中介平台占领近八成比例。

目前国内长租公寓四大参与主体的运营途径有重资产和轻资产之分。

重资产以地产派和酒店运营商为主，经过自建或者购置整栋楼停止改造然后出租的方式运作。

轻资产途径则是更为常见的互联网形式，多以地产中介和互联网初创平台为主要主体，与业主签署长期协议取得运营权，对房源停止改造，就此成为“二房东”。

单从扩张速度来看，重资产运营形式，以整栋为单位，在房源质量提升与管控上有较大优势，但不论是前期购置土地自建还是购楼改造，都需求付出更大本钱;相比而言，轻资产运营形式以一套房为单位，极具扩散性，在市场与区域疾速扩张上占领优势，对前期资金的请求相对较低，但在房源管控上升上就相对优势。

不可承认的是，从2017年以来，长租公寓范畴内的专业运营商在房源数量、运营程度还是管理范围方面都有较大提升，而随着互联网初创企业平台以及房产中介平台大范围扩张，也推进着住房租赁形式从此前传统的C2C形式向C2B2C转变。

得房源者得天下

虽然长租公寓在2010年前后就曾经呈现，但直到2014年，当“互联网思想”席卷众多行业时，以雷军执掌的顺为资本一个亿投资you+青年公寓为标志性事情，长租公寓才站上第一个大型资本风口。

小米这个智能硬件行业的新手，2014年的出货量竟冲到了全国第一、全球第三的位置上。而小米之所以能以互联网思想推翻传统手机行业，其机密武器之一就是改造了供给链形式，在线上集中了大量需求订单后，驱动后端供给链，将传统硬件制造的“重资产”形式变轻，以最快的速度响应市场需求。

在小米的轻资产思绪中，强大的供给链整合力是关键。而高度依赖供给链的，除了2014年火爆一时的互联网手机外，还有2017年堕入“彩虹大战”的共享单车。

在单车颜色大战伊始，大量订单就压向供给链。而随着入局者越来越多，考验这些平台攻城略地才能的，是对供给链产能的争夺。产能是有限的，小的共享单车品牌或者新的参与者，后期就很难在短期内从原有的产能体系中分羹。

假如说宏大的供给链支撑力度是小米、共享单车等互联网企业可以火速燎原的关键，那么，关于互联网长租公寓运营商而言，其与生带来的痛点也在于“供给链”的重要环节——房源。

从目前互联网长租公寓参与者的角度看，这场火拼归根到底，是房源占有率、用户量、扩张速度、资本实力和盈利才能的综合比赛。其中，散户房源抢夺就是第一关，而这关于传统地产中介来说，优势自然是高于重生的互联网租房平台。

盈利难，将继续推高房租?

只需有资本注入，长租公寓的行业的入口期就还没有关闭，就会有企业继续涌入。不过，风口构成的同时，市场的优势劣汰也在发作，不是一切站在风口上的猪都会飞起来。据克而瑞统计，去年一年内，包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌由于运营不善而退出市场。

目前，互联网租房平台绝大多数还停留在前期的房源大战和品牌营销上，在真正可以支撑企业安康运作的稳定收益方面并无太大建树。

互联网租房平台想要复制互联网形式，最重要的两大命门就在于：谁能以最快的扩张速度圈得更多市场，并找到除了房租差和效劳费之外的盈利方式。

在探究营收途径上，手机与共享单车的商业形式或许有一定的自创意义。

以互联网手机起家的小米为例，在小米的营收中，手机等硬件产品是绝对的大头，但依托于小米生态链的应用、游戏等互联网效劳等衍生收入却是利润的重要奉献来源。简单来说，以“性价比”优势明显的硬件产品靠拢用户，再停止流质变现，是小米的互联网形式推进盈利的途径。

共享单车企业虽然盈利形式尚未明晰，但巨额押金用于何处给了外界想象空间：一边是一块钱以至几毛钱的运用费，一边却是数十亿的押金池子。手攥宏大流量的他们，正应战市场对企业盈利的传统认知。

回到互联网租房平台，从目前来看，获取租金差额以及收取额外效劳费成为主要的营收来源。关于动辄控制数万间，以至几十万间房源的互联网租房平台来说，假如每个房间都租出，并收取行业通行的一个月押金的话，宏大的押金沉淀，或许是共享单车企业望尘莫及的。

另外，互联网手机与共享单车之所以能在短时间内疾速扩张，“烧钱补贴形式”功不可没。但关于存在房源窘境与盈利难题的互联网租房平台而言，这一形式移植过来的可能性并不大。

互联网租房平台想要从传统中介中抢得房源、又要在房间装修上表现差别化竞争点，就意味着更高的拿房本钱。以北京东五环为例，同一社区、简直相同面积的房间，蛋壳公寓月租要比自若贵20%～30%。

近期一项调查统计显现，超7成的网友以为长租公寓租金太高，让人望而却步，假如月租金2000元以下则能够承受。

2月房租数据显现，北京的房租又涨了。水涨船高，在租房本钱逐年上升、租房机构盈利难的背景下，这些新进入市场的租房机构能否会继续推高房租呢?