限购“松绑”并非楼市的“强心针”

今年广东省“两会”期间，不少政协委员都为“房地产去库存”支招，有开发商委员在内地投资数百亿元“笃定”支持一线城市的房地产市场，也有委员建议取消大城市的限购政策，进一步促进大城市结构性库存的去化，而像粤东西北这样的欠发达地区，有委员认为政府的政策扶持显得尤为关键。

在一次次的试探、否认、叫停、暗松之后，影响中国房地产市场五年之久的限购政策，已经逐步淡出。目前，除北上广深之外，其他城市的限购政策基本退出市场，尤其是库存过大的地方，更是积极解除了限购。

除直接松绑限购政策外，一些城市还通过税费减免、资金补贴、信贷放松等方式，刺激房地产市场的购买力。对于许多依赖土地财政的地方政府来说，土地市场的降温将明显影响地方政府的财政收入，这也为地方政府出台“救市”政策提供了动力。未来，预计将有更多城市加入放松现行房地产调控政策的行列。不过，由于此前限购政策在许多二三线城市执行得并不严格，因此，略微放松对市场的刺激作用也相对有限。

在这种形势下，房企对政府再次出手“救市”的呼声日趋高涨，而房地产行业的重要性也让很多地方政府具有较强的调控动力。此前高层提出的房地产市场分类调控的核心就是地方能够根据自己城市的情况，制定符合市场和本地实际的差异化政策。地方政府的调控思路不能只是单一地松绑或者收紧，而应该全面综合地考虑市场状况，既要支持刚性需求购房者，也要确保市场稳定。

尽管“限购”取消对于楼市购买力的喷发功不可没，尤其一些热点的一二线城市，限购曾压抑大量改善需求。但有业内人士分析称，仅是限购取消，还难以完全带动住房消费的全面回升，宏观层面的多项利好政策随之出台，才能放大“解限”效应。比如旨在进一步促使改善入市的“3•30新政”，以及多次降息与降准等，才让市场预期发生了根本性改变。

事实上，宏观政策导向宽松之时，地方政策的松绑也在步步推进，比如公积金二套首付降至两成、“9070”小户型政策取消、公积金转商贷贴息政策等，近年来高层多次未提房价调控，取而代之的是针对不同城市情况分类调控。从已公布的“松绑”路线来看，购房资格中户籍放松和限购范围松动都是限购政策调整的手段。但有业内人士表示，放开限购对市场的影响力或许并没有想象中那么大，尤其是一二线城市楼价已经相当高了，贷款放开对购买力的释放作用不会如想象那么大，因此后市如何或许还要观望一阵才会更清晰。

目前的问题是，一些二三线城市商品住房成交量价齐升，可售房源处于历史高位，而且消费者“买涨不买跌”的心理，更让他们趋之若鹜。如果像业内人士所担心的那样：放开限购、甚至是放开限贷，投资性与投机性购房潮会卷土重来，“炒房团”将放虎归山成为“还乡团”，房地产调控岂非前功尽弃？

总之，现在房价刚有所下降，普通老百姓(603883,股吧)也从中看到了希望。如果“救市之枪”频频打响，会令有刚性购房需求的中低收入者很受伤。