广州楼市库存去化时间不足8个月 下半年货缺价涨

[摘要]库存从偏高到偏低，广州只用了半年多的时间

今年成交井喷的广州，目前的库存去化时间降至7.8个月，库存告急，楼市处于缺货状态。广州楼市今年的重中之重是如何增加库存而不是去库存。对于商家来说，这是幸福的烦恼；对买家来说，可能又要面对房价上涨。

花都区

去库存时间：13.55个月

库存：15149套、186.89万平方米

下半年新增供应：约1500套

白云区

去库存时间：4.74个月

库存：1280套、19.26万平方米

下半年新增供应：约1100套

越秀区

去库存时间：约4个月

库存：507套、约6万平方米

下半年新增供应：住宅几乎为零

荔湾区

去库存时间：约7个月

库存：4809套、约54.3万平方米

下半年新增供应：约3500套

从化区

去库存时间：7.08个月

库存：3241套、44.21万平方米

下半年新增供应：国庆档期有800套新货

增城区

消化时间：5.8个月

库存：12539套、143.35万平方米

下半年新增供应：1万套左右

黄埔区

去库存时间：4.25个月

库存：6302套、68.27万平方米

下半年新增供应：比上半年多

天河区

去库存时间：6.92个月

库存：2382套、30.88万平方米

下半年新增供应：比上半年的约2000套略多

海珠区

去库存时间：约9个月

库存：1131套、23.3万平方米

下半年新增供应：广纸板块有较多中小户型补充

番禺区

去库存时间：约11个月

库存：9590套、132.87万平方米

下半年缺：中小户型

南沙区

去库存时间：约8个月

库存：10055套、117.52万平方米

下半年新增供应：时代、万科各有过千套新货获预售

各区库存子弹 还能打多久？

买房的人多，供应跟不上需求，库存自然下降

8月3日，发改委在其官方网站发文称，下半年将加大针对房地产去库存因城施策的调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。

在此之前，部分二线城市及众多三、四线城市纷纷出台各种刺激政策，推动楼市销售，期望降低过高的库存。对于众多城市楼市来说，如何“去库存”仍是今年楼市的重中之重。

与此相反，今年成交井喷的广州，目前的库存去化时间降至7.8个月，库存告急，楼市处于缺货状态。广州楼市今年的重中之重是如何增加库存而不是去库存。对于商家来说，这是幸福的烦恼；对买家来说，可能又要面对房价上涨。

半年，库存去化时间减少了3个月

6.7万套、827万平方米，这就是当下广州一手住宅的库存量。这样的住宅库存量，在广州楼市当中属于正常水平。很长时间以来，广州一手住宅库存量都是在八九百万平方米之间。

只是，这样正常的库存量，在今年上半年活跃的成交之下，显得有点不正常。阳光家缘数据显示，今年上半年广州一手住宅网签高达636.7万平方米，月均成交量竟然突破百万平方米，达到106万平方米。以上半年的成交速度，广州住宅库存只够消化7.8个月时间，低于市场普遍认为正常水平的8-10个月，说明广州住宅库存量偏低。

库存从偏高到偏低，广州只用了半年多的时间。

去年11月中旬，广州住宅的库存量为923万平方米，比目前的库存高出近百万平方米。更重要的是，当时广州楼市成交活跃度远远比不上今年上半年，不足85万平方米的月度成交量，比今年的大多数月均百万平方米少了一大截。正因为库存量高、成交低，导致库存消化时间为10.9个月，比现在多了3.1个月。

如果将目光再往前移，就会发现广州从库存积压严重到库存偏低所用时间不到2年。2014年广州楼市是库存不断增加的一年，年初库存不过749万平方米，年底增加到了1002万平方米，库存去化时间也拉长到了14个月，积压严重；2015年则是库存不断减少的一年，5月份的库存量还有上千万平方米，年底降至900万平方米左右，库存去化时间已不足11个月；2016年库存还在持续下降，目前库存去化时间已不足8个月。

随着库存去化时间的降低，库存单位的套均面积也在降低。去年7月份，广州库存住宅套均面积为131平方米，现在则降至123平方米，这说明一些库存的大户型单位正在不断成交。

局部区域急需补充库存

整体库存去化时间不足8个月，具体到每个区的情况又如何？

库存去化时间最短的是越秀、白云、黄埔三个区，其去化时间都只有4个多月。三个区当中，越秀和白云是供应太少了，前者上半年新增供应只有3.36万平方米，后者更不足3万平方米。虽然，两个区一手住宅的成交面积都不算太多，前者不到10万平方米，后者只有24万平方米，但均远远超出了供应量，供不应求之下，库存不断减少。至于黄埔，上半年的新增供应有60多万平方米，就算放在全市范围都不算少，只是其成交量也达到了惊人的90多万平方米，还是远远超出新增供应量，加上此前黄埔的库存去化时间本就不长，现在变得更短。

全市十一区中，增城的情况比较特别，增城的库存绝对值很高，是超过百万平方米的四个区之一。即便如此，增城库存的去化时间还是只有短短的5.8个月，处于极度缺货状态。出现这种情况的原因，还是增城非常惊人的成交量，其月均二十多万平方米的成交量，比起越秀、海珠、白云三个区上半年的总成交量还要高。因此，即使库存绝对值高，增城依然处于缺货的状态。

全市当中，库存去化时间处于超过10个月的偏高或积压严重的只有花都和番禺两个区。

其中的花都处于库存积压严重的状态，无论其库存总量、库存消化时间长度，在全市都处于尴尬的“老大”位置。供应量较大，买家范围较窄的花都，很长一段时间以来都是广州去库存的困难户。半年前，花都库存去化时间还超过二十个月。

受此前库存量过大的影响，今年上半年新增供应大幅减少的番禺，其库存去化时间还有11个月，在全市各区中比花都好。

库存过少情况难改善

目前来看，广州住宅库存过少的情况难以很快改善。

今年上半年，广州一手住宅新增供应近4万套、约440万平方米。合富辉煌此前预测，广州十区下半年的新货同样有4万套。加上增城和从化下半年1万多套，下半年全市的新增供应预计会有5万多套、500多万平方米。从供应来看，今年和去年相差不大。

问题是，今年下半年的成交量预计还会非常凶猛。网易房产数据显示，7月份广州一手住宅成交面积再度突破百万平方米，说明消费者购买欲望依然强烈。从过去几年成交趋势来看，广州下半年成交一般都比上半年凶猛，因此下半年成交量达到六七百万平方米并不是什么意外，求大于供依然是大概率事件。在这种情况下，库存去化时间还会继续减少而不是增加。

当成交活跃、库存去化时间低于8个月，房价就有了上涨的动力。今年上半年，广州一手住宅价格同比上升约8个百分点，下半年的增幅有可能会继续扩大。